Ik ben van plan om mijn woning te verkopen, welke documenten/attesten zijn verplicht en wat kosten ze?
Het asbestattest in Vlaanderen: alles wat u moet weten
Vanaf 23 november 2022 is het asbestattest in Vlaanderen verplicht bij de verkoop van een woning. Bij verhuur bent u als eigenaar verplicht om een kopie van het document te bezorgen aan de huurder. Tegen 2032 moet iedere eigenaar van een oudere woning of gebouw over een asbestattest beschikken.
Maar dé hamvraag in Vlaanderen momenteel: wat is het asbestattest en waarvoor dient het? In welke situaties is het hebben van het document nu precies verplicht? En hoe verloopt de procedure eigenlijk? We zetten voor u graag alles op een rijtje.
Wat is het Vlaamse asbestattest?
Het asbestattest is een afschrift van het resultaat van een asbestinventarisatie van een gebouw. Op basis van deze studie levert de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) een asbestattest af. Het bevat volgende informatie:
- de aanwezigheid van asbest in het gebouw,
- de mate van asbestveiligheid,
- welke materialen of onderdelen van het gebouw asbest bevatten,
- de staat van het asbest,
- advies over het veilig beheren en/of verwijderen van het asbest.
Waarom het asbestattest? De Vlaamse Regering wil zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in kaart brengen, bij woningen gebouwd voor 2001. Sinds datzelfde jaar is het werken met asbest bevattende materialen verboden. Door asbest op te sporen en te verwijderen wil de regering Vlaanderen tegen 2040 volledig asbestveilig maken.
Voor wie is het asbestattest in Vlaanderen verplicht?
Vanaf 23 november 2022 heeft u een geldig asbestattest nodig, wanneer u onder volgende vijf punten valt:
- u bent eigenaar van een gebouw,
- het gebouw dateert van voor 2001,
- de oppervlakte van het gebouw bedraagt 20 m² of meer,
- het gebouw is toegankelijk,
- u verkoopt het gebouw.
Voor appartementsgebouwen geldt een uitzondering. Voor gemeenschappelijke delen van panden die onder het ‘stelsel van gedwongen mede-eigendom’ vallen, geldt de verplichting bij een verkoop pas vanaf 1 mei 2025. Vanaf 2036 is elke mede-eigenaar verplicht een asbestattest te hebben.
Wilt u een correcte schatting van uw eigendom? Dan is het asbestattest erg belangrijk. Als eigenaar bent u verplicht om de inhoud van het asbestattest mee te delen aan de kandidaat-koper. Een koper wil weten of en waar er asbest zit in het gebouw. Voor een plaatsbezoek zorgt u er best voor dat u het attest bij de hand heeft. De kandidaat-koper zal het op dat moment graag willen inkijken.
Hoe bekomt u een geldig asbestattest?
De inventarisatie voor een asbestattest wordt verplicht uitgevoerd door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie. Asbestdeskundigen asbestinventarisatie volgden een verplichte opleiding en slaagden voor een examen.
Bij een inventarisatie raadpleegt de asbestdeskundige allereerst relevante, bruikbare documenten. Daarnaast doet de persoon doorgaans een zogenaamde niet-destructieve inspectie ter plaatse.
Een niet-destructieve asbestinventaris beschrijft enkel de asbestbronnen die mogelijk een risico vormen bij het dagelijks gebruik van het gebouw. Het gaat hierbij om rechtstreeks waarneembare materialen. Tijdens een niet-destructieve inspectie worden nooit wanden of vloeren beschadigd om ingesloten asbest op te sporen. Het is wel mogelijk dat de asbestdeskundige kleine beschadigingen aanbrengt voor het nemen van een monster voor labo-analyse.
Tijdens de inspectie worden asbestverdachte materialen geïnventariseerd. De asbestdeskundige gaat na welke materialen of gebouwonderdelen asbest bevatten. Nadien zal hij/zij de opdrachtgever adviseren over de asbestverdachte materialen, onder meer hoe deze best beheerd en/of verwijderd worden.
Als opdrachtgever kan u vrijwillig een aanvullende destructieve asbestinventarisatie aanvragen, om ingesloten asbest op te sporen. Destructief onderzoek is met name een goed idee bij renovatie- of afbraakwerken.
Na de inventarisatie registreert de deskundige alle gegevens in de databank van de OVAM. Hierna wordt het asbestattest van de OVAM aan u overhandigd.
Bent u van plan uw woning te verkopen? Dan helpen we u graag bij het aanstellen van een gecertificeerd asbestdeskundige.
Hoe verloopt de inventarisatie voor het asbestattest?
Concreet doorloopt u bij een asbestinventarisatie volgende stappen:
1. U vult het opdrachtformulier in, samen met de asbestdeskundige
Zowel de opdrachtgever als de asbestdeskundige vullen een deel van het opdrachtformulier in. Met de ondertekening van een opdrachtformulier geeft u als opdrachtgever toestemming om een asbestinventaris op te stellen voor het bekomen van een asbestattest.
2. U verzamelt alle informatie over het te inspecteren gebouw
Bezorg de asbestdeskundige zoveel mogelijk belangrijke informatie over het te keuren gebouw:
- bouw- en verdiepingsplannen,
- eventueel bestaand asbestattest,
- informatie over ingesloten asbest,
- informatie over beschermd erfgoed op het gebouw,
- offertes of opleverattesten van renovatiewerken,
- foto’s,
- informatie over gebruikte bouw- en isolatiematerialen.
Over hoe meer informatie de asbestdeskundige beschikt, hoe efficiënter het onderzoek zal verlopen.
3. U regelt een plaatsbezoek
Na een grondige studie van alle documentatie komt de asbestdeskundige ter plaatse. De persoon gaat na welke materialen mogelijk asbest bevatten. Denk bijvoorbeeld aan asbestverdachte materialen, zoals leien of golfplaten.
4. U laat een monsterafname nemen
Om aan te tonen dat asbestverdachte materialen toch geen asbest bevatten zal de asbestdeskundige een monster nemen. Opgelet: de asbestdeskundige is niet verplicht het monsternamepunt esthetisch te herstellen en hiervoor de nodige (vul)materialen bij te hebben. Mogelijk moet de asbestdeskundige wachten op de laboresultaten waardoor de inventarisatie niet onmiddellijk kan voltooid worden. Als de asbestdeskundige geen monster kan of mag nemen van asbestverdacht materiaal, wordt het automatisch beschouwd als asbesthoudend.
5. U denkt aan beperkende onderzoeksfactoren
Tijdens het onderzoek kan de asbestdeskundige geconfronteerd worden met beperkende factoren zoals:
- een onveilige situatie,
- een deur die niet open kan,
- overwoekerende beplanting,
- overtollige materiaalopslag,
- een hoogte van meer dan 3,5 meter.
Vermijd dergelijke zaken om een gevaarlijke situaties, een tweede bezoek en extra kosten te vermijden.
6. U laat de nodige foto’s nemen
De asbestdeskundige zal tijdens de inspectie situatiefoto’s en detailfoto’s nemen en opladen in de databank van OVAM: foto’s van (asbestverdachte) materialen, belemmerende onderzoeksfactoren, overzichtsfoto’s per binnen- en buitenruimte en situationele verduidelijkingen.
Hoeveel kost een asbestattest?
De kost van de inspectie en het afleveren van het attest hangt af van de grootte van het te inspecteren gebouw en het aantal monsterafnames. Hoe groter het gebouw en hoe meer monsterafnames, hoe hoger de kostprijs. De totale prijs ligt tussen de 395 en 850 euro, inclusief btw.
Een woning verkopen: dat doet u liefst van al zonder stress. Precies daarom doen we meer dan het zoeken naar de ideale koper alleen. Zo zorgen we ook voor alle verplichte documenten. Van elektriciteitskeuring en overname van nutsvoorzieningen tot het EPC-attest en nieuwe asbestattest. Handig!